Loi Jeanbrun :
nouveau levier de défiscalisation dans le neuf
Le successeur du Pinel. Une solution pour investir dans le neuf, avantage fiscal et constitution d'un patrimoine durable.
Applicable à Vannes • Lorient • Rennes — sans contrainte de zonage
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Une logique patrimoniale simple : amortir votre bien pour réduire votre impôt chaque année, tout en constituant un patrimoine valorisé dans la durée.
Amortissement fiscal annuel
Le dispositif permet d'amortir la valeur du bâti (hors terrain) de 3,5% à 5,5% par an, imputable directement sur votre revenu imposable. Plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 €/an selon le niveau de loyer.
Déficit foncier sur le revenu global
La grande innovation : une partie du déficit créé est imputable sur votre revenu global (et non plus uniquement sur les revenus fonciers), jusqu'à 10 700 €/an — porté à 21 400 €/an jusqu'à fin 2027.
Sans contrainte de zonage
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun est applicable partout en France. En Bretagne — Vannes, Rennes, Lorient — vous accédez à des marchés porteurs sans restriction géographique.
Conditions de location claires
Le logement doit être loué vide, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans. Le bailleur s’engage à respecter les plafonds de loyers fixés par le dispositif.
Biens éligibles
Appartements en immeubles collectifs neufs, ou anciens avec travaux représentant au moins 30% du prix d'achat. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
Un amortissement fiscal qui transforme votre investissement en levier patrimonial.
Pinel vs Jeanbrun : les différences clés
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 ✦ |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt directe | Amortissement sur revenu imposable |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Aucune contrainte — toute la France |
| Durée minimale | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Déficit foncier | Non applicable | Imputable sur revenu global jusqu'à 21 400 €/an |
| Logique | Défiscalisation | Patrimoniale et fiscale |
| Biens éligibles | Neuf (zones tendues) | Neuf + Ancien rénové (travaux ≥30%) |
Quelle stratégie selon votre profil ?
Le Jeanbrun s'adapte à chaque profil patrimonial. La durée de détention optimale dépend de votre fiscalité et de vos objectifs.
Primo-investisseur
TMI 30%Construire un patrimoine solide
Durée optimale par profil
| Primo-investisseur | 20 ans |
| TMI élevé — dynamique | 9–12 ans ou 20 ans |
| Patrimonial long terme | 20 ans minimum |
| Stratégie rente | 20+ ans |
Simulez votre projet Jeanbrun en ligne
Amortissement, déficit foncier, cashflows annuels, TRI selon la durée de détention — notre simulateur modélise votre investissement de A à Z.
Taux de capitalisation de sortie paramétrable · Financement bancaire intégré · Comparaison 9 ans vs 20 ans
Nos partenaires promoteurs
Nous travaillons avec les acteurs de référence de la promotion immobilière en Bretagne pour vous proposer les meilleurs programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun. Retrouvez les promoteurs actifs ville par ville sur notre page investir dans le neuf en Bretagne.
Cogedim
Promoteur national de référence, programmes résidentiels premium en Bretagne.
Les Nouveaux Constructeurs
Acteur majeur de la construction neuve, forte présence en Bretagne.
Marignan
Promoteur engagé dans la qualité de vie et l'innovation architecturale.
Icade
Groupe immobilier intégré, programmes neufs durables et bien situés.
Lamotte
Promoteur breton de référence, ancrage local et connaissance fine du marché.
Accéder aux programmes neufs éligibles
Nous sélectionnons pour vous les programmes de nos partenaires les mieux adaptés au dispositif Jeanbrun : emplacement, rendement, potentiel de valorisation. Bénéficiez de conditions négociées et d'un accompagnement complet.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Tout comprendre pour investir sereinement avec le nouveau dispositif fiscal 2026
Le dispositif Jeanbrun, introduit dans le projet de loi de finances 2026, remplace la réduction d'impôt directe du Pinel par un mécanisme d'amortissement fiscal annuel. Plutôt que de vous octroyer un crédit d'impôt, il diminue votre base imposable via l'amortissement du bien — une logique plus patrimoniale et plus flexible, sans contrainte de zonage.
La réduction d'impôt (Pinel) diminuait directement votre impôt dû. L'amortissement (Jeanbrun) réduit votre revenu imposable, ce qui diminue la base de calcul de l'impôt. Pour les contribuables aux TMI élevées (41–45%), l'amortissement est souvent plus puissant car il agit sur une assiette plus large. Il génère aussi la possibilité de déficit foncier imputable sur le revenu global.
Absolument. C'est l'un des grands avantages par rapport au Pinel : le dispositif Jeanbrun ne comporte aucune contrainte de zonage. Vannes, Rennes et Lorient sont éligibles, ce qui ouvre d'excellentes opportunités sur des marchés dynamiques et porteurs, avec des rendements de 5 à 8% et des prix encore accessibles.
La durée minimale légale est de 9 ans, mais la stratégie optimale dépend de votre profil. Pour un primo-investisseur avec un crédit de 20 ans, 20 ans est la durée idéale : elle synchronise amortissement, crédit et valorisation. Pour un contribuable fortement imposé en quête d'optimisation active, un arbitrage à 9–12 ans peut être envisagé pour réinvestir et recréer du stock d'amortissement.
Le TRI intègre l'ensemble des flux : apport initial, cashflows annuels nets (loyers - charges - mensualité - impôt résiduel), et prix de revente estimé. Ce prix de revente se calcule en appliquant un taux de capitalisation au loyer annuel (ex : 5% de taux de cap → loyer annuel / 0,05 = valeur vénale). Plus la durée est longue, plus l'effet des cashflows positifs et de la plus-value s'accumule.
Oui, les appartements neufs en immeubles collectifs sont au coeur du dispositif Jeanbrun. Nos partenaires (Cogedim, Marignan, Lamotte, Icade, Les Nouveaux Constructeurs) proposent des programmes en Bretagne parfaitement adaptés. Nous vous accompagnons pour identifier les programmes les plus performants et négocier les meilleures conditions d'acquisition.
Non, le dispositif est non cumulable avec certaines autres niches fiscales sur un même bien. Il convient de vérifier au cas par cas selon votre situation. Nous travaillons avec des partenaires fiscalistes pour vous aider à optimiser l'architecture globale de votre investissement.
La plus-value immobilière est calculée sur la différence entre prix de cession et prix d'acquisition (frais inclus). Les abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. L'amortissement fiscal pratiqué n'augmente pas la base de taxation de la plus-value (contrairement au régime LMNP), ce qui est un avantage significatif.
Prêt à investir avec le dispositif Jeanbrun en Bretagne ?
Nos experts analysent votre situation patrimoniale, définissent la stratégie optimale et vous accompagnent de la recherche du bien jusqu'à la gestion locative.
