Loi Jeanbrun dans le Morbihan : guide complet pour investir dans le neuf en 2026
Emma Simon — · mis à jour le
La loi Jeanbrun — officiellement baptisée "Statut du Bailleur Privé" — est entrée en vigueur le 20 février 2026 et remplace définitivement le dispositif Pinel, disparu fin 2024. Elle instaure un mécanisme d'amortissement fiscal déductible directement du revenu global, applicable sur tout le territoire français sans contrainte de zonage. Dans le Morbihan, département parmi les plus attractifs de Bretagne, ce nouveau dispositif ouvre des opportunités concrètes pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur imposition.
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun, portée par le Ministre du Logement Vincent Jeanbrun et inscrite dans la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), repose sur un principe fondamentalement différent du Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire calculée en pourcentage du prix d'achat, la loi Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement du revenu global imposable du foyer fiscal — sans être limité aux seuls revenus fonciers.
Concrètement : vous achetez un appartement neuf, l'État considère que le bâtiment se déprécie chaque année et vous autorise à déduire cette dépréciation théorique de l'ensemble de vos revenus. Plus votre Taux Marginal d'Imposition (TMI) est élevé, plus l'économie fiscale est importante.
Quatre différences majeures distinguent la loi Jeanbrun du Pinel. Le mécanisme d'abord : le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur un amortissement déductible du revenu global. La couverture géographique ensuite : le Pinel était limité aux zones A, Abis et B1, tandis que le Jeanbrun s'applique sans restriction sur tout le territoire français. Le champ d'application également : le Pinel ne concernait que le neuf, alors que le Jeanbrun couvre à la fois le neuf et l'ancien avec travaux. Enfin la durée : le Pinel proposait 6, 9 ou 12 ans d'engagement, le Jeanbrun fixe un engagement unique de 9 ans.
Les deux volets du dispositif
Le premier volet concerne l'investissement dans le neuf. Il s'applique aux logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d'habitation collectifs comprenant plus de deux logements superposés, ainsi qu'aux logements que l'investisseur fait construire. Les maisons individuelles et villas sont exclues. La signature de l'acte authentique doit intervenir entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le second volet concerne l'ancien avec travaux. Il s'applique aux logements anciens réhabilités, à condition que les travaux représentent au minimum 30 % du prix d'acquisition et permettent d'atteindre une étiquette énergétique DPE A ou B après rénovation. Les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs à ceux du neuf, mais le principe est identique.
Les taux d'amortissement et plafonds
Le dispositif propose trois niveaux d'engagement locatif avec des taux d'amortissement croissants selon le niveau de loyer consenti.
Pour les logements neufs, le niveau Intermédiaire (Loc 1) ouvre droit à un amortissement de 3,5 % par an, plafonné à 8 000 € annuels. C'est le niveau le plus utilisé dans le Morbihan car les loyers restent très proches des prix de marché. Le niveau Social (Loc 2) permet un amortissement de 4,5 % par an dans la limite de 10 000 €, idéal pour les contribuables souhaitant neutraliser intégralement la fiscalité de leurs revenus locatifs. Le niveau Très Social (Loc 3) offre le taux maximal de 5,5 % plafonné à 12 000 €, mais implique des loyers très encadrés, réservés à des projets ciblés.
Pour les logements anciens avec travaux, les taux sont légèrement inférieurs : 3,0 % en Intermédiaire, 3,5 % en Social et 4,0 % en Très Social.
L'amortissement est calculé sur la base amortissable du bien, définie comme 80 % du prix d'acquisition — les 20 % restants correspondant à la quote-part terrain, non amortissable. L'avantage fiscal entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Comment calculer votre loyer maximum dans le Morbihan ?
Le Morbihan est positionné en Zone B1 pour ses communes les plus attractives : Vannes, Lorient, Auray, Larmor-Plage, Arzon, Quiberon. En Zone B1, le plafond de loyer en niveau Intermédiaire est fixé à 11,68 €/m², à 8,20 €/m² en niveau Social et à 6,55 €/m² en niveau Très Social.
Le calcul du loyer maximum suit trois étapes. Vous calculez d'abord la Surface Pondérée Fiscale : surface habitable + 50 % des surfaces annexes (balcon, loggia, cave), dans la limite de 8 m² d'annexes retenues. Un T2 de 45 m² avec un balcon de 6 m² donnera par exemple une surface pondérée de 48 m². Vous appliquez ensuite le Coefficient Multiplicateur, qui favorise les petites surfaces très recherchées dans le Morbihan : Coefficient = 0,7 + (19 / Surface Pondérée), plafonné à 1,20. Vous calculez enfin le loyer en multipliant le plafond de base par le coefficient et par la surface pondérée.
Pour un T2 de 45 m² à Vannes en niveau Intermédiaire, cela donne : 11,68 € × 1,122 × 45 = 589,72 €/mois. À ce niveau de loyer, la relocation entre deux locataires est rapide et la vacance locative très limitée.
Cas pratique chiffré : T2 à 220 000 € dans le Morbihan
Prenons l'exemple d'un appartement neuf de 45 m² acheté 220 000 € (frais de notaire réduits à 2,5 % inclus), loué en niveau Intermédiaire à Vannes.
La base amortissable (80 % du prix) s'établit à 176 000 €. L'amortissement annuel au taux de 3,5 % représente 6 160 €. Les loyers annuels perçus sont de 7 200 €. Après déduction des charges et des intérêts d'emprunt (3 500 €) et de l'amortissement (6 160 €), le résultat fiscal est négatif à hauteur de 2 460 € — c'est un déficit foncier.
Les bénéfices concrets sont immédiats. Premièrement, zéro impôt sur les 7 200 € de loyers perçus : l'amortissement annule totalement la base imposable et supprime également les prélèvements sociaux de 17,2 %. Deuxièmement, le déficit foncier de 2 460 € est imputable sur le revenu global : pour un contribuable à TMI 30 %, cela représente 738 € d'économie d'impôt supplémentaire sur l'année. Troisièmement, le patrimoine se constitue avec un effort d'épargne réduit grâce au triple financement : loyers, économie fiscale et emprunt bancaire.
Les plafonds de ressources des locataires en Zone B1
Le locataire doit respecter des plafonds de revenus (revenu fiscal de référence N-2) selon la composition du foyer. En niveau Intermédiaire, un célibataire peut gagner jusqu'à 34 115 € par an, un couple sans enfant jusqu'à 45 558 €, un foyer avec un enfant jusqu'à 54 785 € et un foyer avec deux enfants jusqu'à 66 139 €. Ces seuils permettent à une très large majorité des ménages morbihannais d'être éligibles comme locataires en niveau Intermédiaire.
Loi Jeanbrun dans le Morbihan : les villes et secteurs à cibler
Vannes — Le marché premium du Morbihan
Vannes est la ville phare du Morbihan pour l'investissement locatif en loi Jeanbrun. Son statut de préfecture, sa connexion TGV vers Paris (2h30), ses 70 000 résidents actifs et étudiants et la forte tension de son marché immobilier en font un territoire idéal. Les quartiers les plus porteurs sont le secteur du Port et du centre historique, très demandés par les cadres et retraités aisés, le quartier de la Gare et du pôle multimodal Nord Gare, particulièrement prisé par les navetteurs TGV et les télétravailleurs parisiens, et le secteur de Tohannic, à proximité directe de l'Université de Bretagne Sud. Avec plus de 10 programmes neufs éligibles Jeanbrun disponibles à Vannes, c'est le marché le plus profond du département.
Lorient — Rentabilité et dynamisme urbain
Lorient est la deuxième ville du Morbihan avec 57 000 habitants dans la ville et 200 000 dans l'agglomération. Son marché immobilier, plus accessible que Vannes, offre de meilleures perspectives de rendement brut tout en bénéficiant d'une demande locative solide portée par le bassin d'emploi naval, industriel et universitaire. La Loi Jeanbrun y est particulièrement pertinente pour les investisseurs cherchant à maximiser leur cash-flow net avec un ticket d'entrée modéré. Plusieurs programmes sont disponibles en centre-ville et à proximité du port de plaisance.
Larmor-Plage — Balnéaire et premium
Commune littorale jouxtant Lorient au sud, Larmor-Plage est l'une des adresses les plus recherchées du Pays de Lorient. Ses plages de sable fin, sa qualité de vie et ses prix élevés en font un marché orienté vers les locataires aisés. Des programmes neufs y sont disponibles dès 209 000 €.
Auray, Séné, Plescop, Saint-Avé — La couronne vannetaise
Ces communes proches de Vannes offrent des prix d'acquisition légèrement inférieurs à ceux de la préfecture tout en bénéficiant de l'attractivité de l'agglomération et de ses bassins d'emploi. Elles sont particulièrement adaptées à la clientèle familiale et aux jeunes actifs, avec une demande locative stable.
Sarzeau, Arzon, Quiberon — Le littoral sud du Morbihan
Ces communes de la presqu'île de Rhuys et de la Baie de Quiberon proposent des programmes neufs dans un cadre exceptionnel entre Golfe et Atlantique. La demande locative y est soutenue à l'année et très forte en saison, ce qui renforce la pertinence d'un investissement Jeanbrun en niveau Intermédiaire pour les investisseurs ciblant un profil locatif familial ou cadre.
Loi Jeanbrun ou LMNP : que choisir dans le Morbihan ?
Ces deux dispositifs ne s'adressent pas au même profil d'investisseur. La loi Jeanbrun concerne la location nue avec un engagement de 9 ans, une déclaration fiscale simplifiée et un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 000 €. Elle entre dans le plafond des niches fiscales. Le LMNP au régime réel concerne la location meublée, sans durée minimale d'engagement, avec un amortissement qui s'applique sur la valeur totale du bien et du mobilier, et un déficit reportable uniquement sur les revenus fonciers futurs. Il ne relève pas du plafond des niches fiscales mais nécessite l'intervention d'un expert-comptable.
Dans le Morbihan, le LMNP au régime réel reste très pertinent pour les petites surfaces dans les quartiers étudiants (Tohannic à Vannes) ou les résidences services. La loi Jeanbrun est davantage adaptée aux familles cherchant une location longue durée sécurisée, avec une gestion simplifiée et une fiscalité lisible.
Les points de vigilance à connaître sur la Loi Jeanbrun
La restriction de location familiale est plus large qu'on ne le pense. Elle s'étend à tous les membres du foyer fiscal, à la société détentrice du bien et à leurs parents jusqu'au 2e degré — frères, sœurs, grands-parents inclus. Vérifiez que votre futur locataire n'entre pas dans ce périmètre avant de signer.
La réintégration des amortissements à la revente est un point crucial à modéliser. Comme pour le LMNP depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période Jeanbrun seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Le dispositif est avant tout un outil de revenus complémentaires optimisés, pas un levier de plus-value à court terme.
Le plafond des niches fiscales de 10 000 €/an est à surveiller. À la différence du LMNP qui ne relève pas de ce plafond, la loi Jeanbrun y est soumise. Si vous bénéficiez déjà d'autres avantages fiscaux (emploi à domicile, frais de scolarité, dons…), vérifiez l'espace disponible avant de vous engager.
L'exclusivité du dispositif signifie enfin qu'on ne peut pas cumuler la loi Jeanbrun avec les dispositifs Malraux, Denormandie, Monuments Historiques, Cosse ou Loc'Avantages sur un même bien.
FAQ — Loi Jeanbrun dans le Morbihan
La loi Jeanbrun est-elle applicable dans toutes les communes du Morbihan ?
Oui. Contrairement au Pinel limité aux zones A, Abis et B1, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français sans contrainte de zonage. Les zones géographiques servent uniquement à déterminer les plafonds de loyer.
Quels sont les frais de notaire pour un achat en loi Jeanbrun dans le Morbihan ?
L'achat d'un logement neuf en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits, autour de 2 à 2,5 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un achat à 220 000 €, l'économie représente environ 12 000 à 13 000 € par rapport à un achat dans l'ancien.
Peut-on investir via une SCI avec la loi Jeanbrun ?
Oui, mais uniquement via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR). Les structures soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas éligibles. L'associé ne peut pas louer le bien à un autre associé ni à un membre de son foyer fiscal.
Quelle est la durée minimale d'engagement locatif ?
L'engagement est de 9 ans, pendant lesquels le logement doit être loué de manière effective et continue, nu, à titre de résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources applicables à la zone.
Jusqu'à quand peut-on signer un acte en loi Jeanbrun ?
L'acte authentique de vente doit être signé au plus tard le 31 décembre 2028. Seul l'acte notarié valide l'opération — pas le simple contrat de réservation. Pour les biens en VEFA, il est important d'anticiper le calendrier de construction et de signature avec le promoteur.
La loi Jeanbrun est-elle intéressante pour un primo-investisseur dans le Morbihan ?
Oui, particulièrement en niveau Intermédiaire. Les loyers restent proches des prix de marché, le taux d'amortissement de 3,5 % génère un avantage fiscal immédiat, et l'engagement locatif de 9 ans est tout à fait maîtrisable. C'est un excellent point d'entrée pour se constituer un patrimoine dans le Morbihan avec un effort d'épargne réduit.