Loi Jeanbrun 2026 : le nouveau dispositif qui devrait booster l'investissement locatif en Bretagne

Paul Tuauden — · mis à jour le

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Après la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, le gouvernement a introduit dans la partie recettes du budget 2026 un nouveau mécanisme d'incitation à l'investissement locatif, baptisé loi Jeanbrun. Ce dispositif fiscal marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers, particulièrement en Bretagne où le marché locatif reste dynamique. Découvrez comment ce nouveau cadre peut transformer votre stratégie d'investissement locatif à Rennes, Vannes ou Lorient.

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, nommé d'après Vincent Jeanbrun, ministre du logement, propose un mécanisme qui combine amortissement fiscal et imputation sur le revenu global. Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Jeanbrun repose sur un principe d'amortissement annuel du bien immobilier, permettant une réduction durable de vos revenus imposables.

Les caractéristiques principales

Engagement de location : 9 ans minimum

Zonage géographique : aucun - applicable partout en France, y compris toute la Bretagne

Types de biens éligibles :

Comment fonctionne la loi Jeanbrun : explications simples

Le principe de l'amortissement fiscal

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, la loi Jeanbrun fonctionne par amortissement du bien. Concrètement, chaque année, vous déduisez une partie du prix d'achat de vos revenus locatifs.

Les taux d'amortissement selon le type de loyer :

Important : L'amortissement se calcule sur le prix du bâti uniquement (hors terrain). En pratique, on retire généralement 15% à 20% du prix total pour la part terrain non amortissable.

Le vrai avantage : l'amortissement efface l'impôt sur vos loyers

Voici où la magie opère. Prenons un exemple concret avec un T2 à Rennes :

Situation sans la loi Jeanbrun :

Situation avec la loi Jeanbrun :

Économie annuelle : 4 481€ - 673€ = 3 808€ Économie sur 9 ans : 3 808€ × 9 = 34 272€

Point crucial : l'imputation du déficit sur vos autres revenus

Sous réserve de la version finale du texte, la grande innovation serait que le déficit foncier créé par l'amortissement puisse s'imputer sur votre revenu global (salaire, BIC, etc.) et non seulement sur les revenus fonciers.

Si cette disposition est confirmée dans la loi définitive, c'est une révolution fiscale majeure. Le plafond d'imputation serait de 21 400€ par an jusqu'en 2027.

Exemple avec un déficit : Si vos charges annuelles (incluant des travaux) atteignent 5 000€ :

Ce déficit pourrait venir réduire directement votre salaire imposable :

L'avantage souvent oublié : les prélèvements sociaux effacés

L'amortissement Jeanbrun efface aussi les 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Sur notre exemple, c'est 1 324€ économisés par an, soit 11 916€ sur 9 ans qui restent dans votre poche.

Les 3 cas concrets en Bretagne : combien vous gagnez vraiment ?

D'où vient cette différence de cashflow ?

La différence de cashflow provient de deux sources d'économies cumulées :

L'effacement de l'impôt sur le revenu : l'amortissement fiscal réduit votre revenu foncier imposable à presque zéro, ce qui fait disparaître l'impôt que vous auriez normalement payé sur vos loyers (selon votre TMI de 30%, 41% ou 45%).

L'effacement des prélèvements sociaux : en plus de l'impôt, vous n'êtes plus redevable des 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) qui s'appliquent habituellement sur les revenus fonciers.

Le bonus du déficit foncier : si vos charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) ajoutées à l'amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit. Ce déficit vient réduire votre salaire imposable, générant une économie d'impôt supplémentaire.

En résumé : sans Jeanbrun, vous encaissez vos loyers mais vous payez des impôts et des prélèvements sociaux dessus. Avec Jeanbrun, vous encaissez les mêmes loyers mais vous ne payez presque rien au fisc. Cette différence reste chaque mois dans votre poche.

Ce que cela signifie concrètement

Pour le jeune cadre à Rennes : avec seulement 220 000€ d'investissement, il améliore sa trésorerie de près de 250€/mois et récupère l'équivalent de 12% de son investissement en économies fiscales sur 9 ans.

Pour le couple à Vannes : le dispositif Jeanbrun leur permet d'encaisser 450€ de plus chaque mois. Sur 9 ans, c'est presque 45 000€ d'économies, soit 16% de leur investissement initial.

Pour le chef d'entreprise à Lorient : en investissant sur 2 biens, il optimise son TMI élevé (45%) et génère 800€ supplémentaires par mois, soit plus de 86 000€ sur 9 ans. C'est l'équivalent de 24% de son investissement total récupéré en fiscalité.

Point clé : la loi Jeanbrun n'impose aucune limite sur le nombre de biens que vous pouvez acquérir. Les investisseurs à fort TMI peuvent démultiplier l'avantage fiscal en acquérant plusieurs appartements éligibles.

Toutefois, attention aux plafonds :

Autrement dit, vous pouvez avoir 5 biens en Jeanbrun, mais la déduction du déficit foncier sur votre salaire reste plafonnée à 21 400€/an au total, tous biens confondus.

Comparaison synthétique : Pinel vs Jeanbrun

Voici un tableau comparatif clair pour un appartement T2 neuf de 200 000€ :

Verdict : pour les contribuables TMI 30% et plus, la loi Jeanbrun est nettement plus avantageuse que le Pinel, avec un gain fiscal réel et un meilleur cashflow.

Tableau récapitulatif : vos gains selon votre TMI

Voici les économies réelles sur 9 ans pour un investissement de 200 000€ en Bretagne :

Calculs basés sur un T2 neuf à 200 000€, loyer 750€/mois, charges 2 500€/an. Sous réserve de la version définitive du texte.

Point clé : plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus la loi Jeanbrun est intéressante.

Qui devrait investir avec la loi Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement avantageux pour :

Les contribuables fortement imposés (TMI 41% ou 45%) : l'imputation du déficit sur le revenu global maximise l'économie fiscale

Les investisseurs patrimoniaux : constitution d'un patrimoine immobilier neuf avec une fiscalité optimisée

Les primo-investisseurs : accessibilité sur l'ensemble du territoire breton, sans contrainte de zonage

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Les avantages complémentaires du neuf en Bretagne

Au-delà de la loi Jeanbrun, investir dans un programme neuf en Bretagne présente des atouts considérables :

Le marché locatif breton : une demande soutenue

La Bretagne affiche une dynamique démographique stable, avec des villes attractives comme Lorient, Vannes ou Rennes. La qualité de vie bretonne, entre mer et économie dynamique, attire continuellement de nouveaux habitants, consolidant la demande locative à long terme.

Profils locataires recherchés en Bretagne :

Statut de la loi Jeanbrun : où en est-on ?

Le gouvernement a engagé sa responsabilité via l'article 49.3 pour faire adopter le PLF 2026 (projet de loi de finances) qui contient le dispositif Jeanbrun. Les professionnels de l'immobilier saluent ce nouveau cadre fiscal, jugé bien plus incitatif que le Pinel.

Important : sous réserve de la version finale du texte, le dispositif reste conditionné à l'adoption définitive et à la promulgation du projet de loi de finances 2026, attendue pour mi-février 2026. Les taux d'amortissement (3,5%, 4,5%, 5,5%) et les modalités d'imputation du déficit peuvent encore faire l'objet d'ajustements avant la version définitive.

Nous vous tiendrons informés de l'évolution législative sur notre site Investir en Bretagne.

Les étapes pour investir avec la loi Jeanbrun en Bretagne

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Des villes intéressantes pour l'achat d'immobilier neuf en Bretagne

Rennes : la capitale dynamique

Rennes figure parmi les villes les plus innovantes de France avec plus de 65 000 étudiants. Le marché locatif y est particulièrement tendu, garantissant une demande constante. Les programmes neufs se multiplient dans la métropole bretonne, avec des rendements locatifs attractifs.

Atouts pour l'investissement locatif à Rennes :

Vannes : l'équilibre entre patrimoine et rentabilité

La ville profite d'une attractivité touristique exceptionnelle grâce au Golfe du Morbihan, ce qui permet d'envisager des stratégies mixtes (location longue durée + saisonnière).

Points forts de Vannes :

Lorient : le rendement locatif attractif

C'est une ville qui a connu une forte évolution ces dernières années. La présence de l'université rend la demande en logements locatifs relativement forte, notamment dans les quartiers Merville et Nouvelle Ville.

Opportunités d'investissement locatif à Lorient :

Investir en Bretagne : votre partenaire local

Chez Investir en Bretagne, nous accompagnons les investisseurs dans la sélection des meilleurs programmes neufs à Rennes, Vannes, Lorient et dans tout le Morbihan. Notre expertise du marché breton et notre connaissance approfondie de la loi Jeanbrun nous permettent de vous proposer des investissements locatifs optimisés.

Nos services :

Conclusion : la loi Jeanbrun, une opportunité à saisir

La loi Jeanbrun marque un renouveau dans l'investissement locatif français. Avec son mécanisme d'amortissement bonifié et l'imputation du déficit sur le revenu global, elle offre des perspectives fiscales inédites. Couplée à l'attractivité de la Bretagne, elle représente une opportunité majeure pour se constituer un patrimoine immobilier rentable.

Que vous visiez un investissement locatif à Rennes pour son dynamisme économique, à Vannes pour sa qualité de vie, ou à Lorient pour son rendement locatif attractif, la Bretagne réunit tous les atouts pour un investissement réussi en 2026.

Contactez Investir en Bretagne pour une étude personnalisée de votre projet d'investissement locatif avec la loi Jeanbrun. Notre équipe d'experts vous accompagne dans la réalisation de vos objectifs patrimoniaux.

📞 Prenez rendez-vous dès aujourd'hui pour découvrir les programmes neufs éligibles en Bretagne et optimiser votre fiscalité avec le dispositif Jeanbrun.

Article rédigé le 27 janvier 2026. Le dispositif Jeanbrun est en cours d'adoption dans le cadre du PLF 2026. Les informations présentées (taux d'amortissement, plafonds, modalités d'imputation du déficit) sont basées sur le projet de loi et sont susceptibles d'évoluer avant la promulgation définitive de la loi, prévue mi-février 2026. Sous réserve de la version finale du texte.

Paul Tuauden — est le fondateur d'Investir en Bretagne, qui fait partie de La Maison de l'Immobilier à Vannes. Né à Vannes et diplômé de Paris Dauphine, il a travaillé dans des fonds d'investissement immobilier privés en France et en Europe avant d'accompagner investisseurs privés, CGP et family offices dans leurs projets en Bretagne. En savoir plus