Club-deal immobilier : comment fonctionne cet investissement ?

Investir en Bretagne — 2025-12-10 · mis à jour le 2026-08-24

Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?

Un club deal en Bretagne repose sur un modèle exclusif qui associe un groupe restreint d'investisseurs à des actifs immobiliers dûment sélectionnés. Chaque opération est portée par une structure dédiée (SCI, SAS, etc.), conçue sur mesure pour structurer et optimiser les financements. Avec un nombre limité d'associés, chaque club deal est indépendant dans sa structure et son objectif.

Nous sélectionnons des actifs résidentiels (immeubles, hôtels particuliers, grandes maisons), hôteliers et professionnels (bureaux, murs commerciaux, résidences de services) en Bretagne avec une valorisation entre 1 et 6 millions d'euros.

Stratégie 1 : Le club deal de rendement (revenus stables)

Le Club Deal de rendement réunit environ 5 à 30 investisseurs autour d'actifs immobiliers professionnels sélectionnés pour une stratégie à long terme. La durée moyenne de détention est de dix ans, visant la stabilité et la prévisibilité des revenus.

Les avantages du rendement

• Revenus versés d'avance : Les associés perçoivent leurs revenus locatifs au début de chaque trimestre, garantissant une trésorerie prévisible et stable.
• Sécurité locative : Notre sécurité repose sur la stabilité offerte par des locataires institutionnels de premier plan, garantissant la régularité et la fiabilité des revenus.
• Recours au financement individuel possible : Le modèle permet aux associés de recourir à la dette individuelle pour bénéficier de l'effet de levier du crédit.

Stratégie 2 : Le club deal de capitalisation (plus-value)

Chaque club Deal de capitalisation est structuré de manière indépendante, réunissant un groupe restreint d’investisseurs autour d’opérations exclusives sélectionnées par nos experts. Le véhicule juridique (SCI, SAS, etc.) est conçu pour optimiser la plus-value et garantir une gestion rigoureuse.

L'objectif et les avantages de la capitalisation

Le Club Deal de Capitalisation réunit des investisseurs autour d’actifs immobiliers sélectionnés pour une stratégie de valorisation. Les fonds propres levés sont utilisés pour structurer des financements optimisés. Avec une durée moyenne allant de trois à sept ans, ce modèle d’investissement vise à maximiser la valorisation des actifs et à dégager un TRI annuel de 7% à 12%.

• Contrôle et implication des investisseurs : Chaque associé a un pouvoir décisionnel sur les grandes orientations stratégiques du projet, renforçant leur implication dans l’investissement.
• Maximisation des plus-values : Les actifs sont valorisés grâce à des travaux ou des optimisations avant d’être revendus à un prix supérieur, offrant un retour sur investissement attractif.
• Opportunités off-market : Vous accédez à des projets d’investissement triés sur le volet, souvent inaccessibles au grand public, pour maximiser le potentiel de valorisation.

Gestion et sécurité : l'expertise d'Investir en Bretagne

Notre expérience et la conformité AMF

Investir en Bretagne vous apporte la garantie de son expérience forte dans le pilotage de ces opérations complexes. Plus important encore, nous avons la capacité de faire superviser les produits par une autorité agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous un agrément FIA (Fonds d'Investissement Alternatifs). Cette supervision apporte une sécurité réglementaire forte, essentielle à la protection des investisseurs.

Les quatre étapes clés de l'investissement

Étape 01 - Le sourcing off-market

Nous identifions les opportunités d'investissements exclusives et off-market dans les villes clés comme Vannes et Rennes. Nous effectuons une analyse rigoureuse des projets (emplacement, potentiel de valorisation, santé financière du locataire) avant de présenter l'opération aux investisseurs.

Étape 02 - Le montage et la structure

Nous créons un véhicule juridique dédié, SCI ou SAS, adapté à l'objectif stratégique. Nous sécurisons le montage financier, permettant aux investisseurs d'utiliser la dette individuelle pour financer leurs investissements. Le montant minimal d'investissement est fixé à 25 000 €.

Étape 03 - La gestion

Nous assurons l'accompagnement personnalisé et la gestion complète des actifs. Pour le rendement, l'optimisation locative est clé ; pour la capitalisation, le pilotage des travaux de valorisation est essentiel.

Étape 04 - Sortie et valorisation

Nous pilotons la cession des actifs au moment optimal. Pour le rendement, les loyers réguliers priment jusqu'à la revente. Pour la capitalisation, la vente de l'actif valorisé est l'unique source de la plus-value finale (objectif 7% à 12% de TRI annuel).

Foire aux questions (FAQ)

Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?

L'immobilier fractionné est un modèle d'investissement qui permet à plusieurs investisseurs d'acquérir ensemble des parts d'un bien immobilier, rendant accessible des actifs de grande valeur avec des tickets d'entrée réduits.

Quelle est la différence entre un club deal de rendement et un club deal de capitalisation ?

Le Club Deal de rendement est une stratégie long terme (dix ans) qui vise la stabilité des revenus réguliers distribués trimestriellement.

Le Club Deal de capitalisation est une stratégie court/moyen terme (trois à sept ans) qui ne distribue pas de revenus en cours de vie, mais vise une plus-value ciblé à la revente de l'actif valorisé (objectif de TRI annuel de 7% à 12%).

Pourquoi choisir Investir en Bretagne pour un club deal ?

Investir en Bretagne offre une expertise locale forte dans le sourcing des actifs et la gestion opérationnelle. Surtout, nous garantissons la conformité réglementaire de nos produits en les faisant superviser par une autorité agréée par l'AMF sous un agrément FIA, offrant ainsi une sécurité réglementaire supérieure à l'investisseur.

Les associés sont-ils obligés de gérer l'actif ?

Non, les investisseurs n'ont pas d'obligation de gestion. Notre équipe s'occupe entièrement de la gestion technique, juridique et administrative du bien, assurant aux investisseurs une absence totale de contrainte de gestion locative.

Comment est assurée la sécurité des rémunérations des investisseurs ?

Dans le cas des club deals de rendement, la sécurité repose sur la stabilité offerte par des locataires institutionnels en place. Dans les club deals de capitalisation, la rémunération est générée à la cession du bien.

Dans les deux stratégies, elle est assurée par l'analyse rigoureuse des projets et la supervision réglementaire forte via l'agrément FIA/AMF.